Las üürnik ostab korteri välja

Kinnisvarafondid ja riik võiks vaadata üürimajade projekte kui liisinguportfelli, kus üür on sisuliselt makse võimaliku korteri väljaostu tingimuseks, leiab Grand Kinnisvara juht Marek Kerna.

Kinnisvarainvestorid näevad lahendust üürituru isereguleerumiseks, kui muuta võla­õigusseadust. See annaks võimaluse üürnik kolme kuu möödudes välja tõsta. Kuna elamufondi pealt käibemaksu tagasi ei saa, siis oleks lahendus käibemaksu regulatsiooni muutuses ning võimaluses ehitada alla 37ruutmeetriseid pindu, mille järgi on nõudlust. 

Riigi väike osalus

Riigi mure omakorda on, et elamufond amortiseerub (kuni 6000 maja aastas). Riigi osalus elamufondis on liiga väike (Eestis ligi 4%, Põhja­maades ligi 20%) ning ei ole spetsialistide ja üldse tööjõu vaba liikumist, eriti väiksemates tõmbekeskustes.

Mõlemad pooled tõdevad, et üürimaju on vaja, kuna järjest rohkem noori ei soovi olla pikemas prespektiivis paiksed. Pealegi on välja toodud ohud ka nn KredExi käendusega. See käendus annab turva­tunde pangale, kuid ei anna kinnisvaraturul pidevas muutuses olevale noorele perele. Näiteks baasintressi kõikumine. Praegu on see 0%, kuid on olnud aegu, kus see oli ka 5,7%. On välja toodud arvud, et pooltel peredel, kes on laenu võtnud, moodustab elauasemelaen 20% sissetulekutest (üle 30% on juba ohumärk). Sinna ei ole sisse arvutatud igakuiseid kommunaalmakseid. Baasintressi tõusu puhul võivad eluaseme kulud kasvata kuni 50%ni pere sissetulekutest. See olukord omakorda lõhnab aga juba uue sundmüügi lainele.

Vähem puuküürnikke

Miks ei võiks nii kinnisvarafondid kui ka riik vaadata üürimajade projekte kui liisinguportfelli, kus üür on sisuliselt makse võimaliku korteri väljaostu tingimuseks? Oletame, et üürnikuga sõlmitakse viieaastane kindlaks määratud üürihinnaga üürileping. See tagab omanikule pideva kassavoo ja üürnikule kindlustunde, eriti erainvestorite vastu. Seda sissemakset võiks tõlgendada kas üürina või võimaliku maksena sooviga tulevikus korter välja osta. Kui soovi välja osta pole, siis viie aasta pärast vaadatakse üüritingimused üle. Selline mudel vähendaks ka puuküürnikke, sest üürivõlgade korral kaob võimalus korter välja osta.

Palju investorid väidavad, et nad on valmis paigutama oma raha ka väikese tootlikkusega kinnisvaraprojektidesse. Näiteks 50 000 euro suuruse (see oleks ehitushind) üürikorteri üür oleks 200 eurot kuus. See teeb viie aastaga 12 000 eurot tulu ehk tootluseks 4,8% aastas.

Selle mudeli peamine võit oleks, et igal üürnikul on vaba valik ja samuti ka võimalus hakata viie aasta möödudes omanikuks ning elamistingimuste muutmise puhul muutuda ka ise väikeinvestoriks, üürides korterit teistele soovijatele välja. Pakun, et seda võimalust kasutaks 50% üürnikest. Investorite ja riigi vabaneva raha eest saaks selliseid projekte juurde teha.